건물·토지를 나눠 줄 때 — 지분이냐 구분등기냐

“2층은 아들, 3층은 딸”이 바로 되는 건물이 있고 안 되는 건물이 있다. 땅에는 그 밑으로 쪼갤 수 없는 최소 면적이 있다.

2026년 9월 28일 · 부동산

건물이나 땅을 자녀에게 나눠 줄 때 방법이 두 가지 있다. 그런데 이 둘은 이름만 비슷하지 전혀 다른 제도다. 어느 쪽으로 하느냐에 따라 가능 여부도, 절차도, 나중에 생기는 문제도 달라진다.

① 지분으로 나누기 — 제한은 없지만 물리적으로 나뉘지 않는다

가장 간단한 방법이다. 건물 한 동을 아들 1/2, 딸 1/2 같은 비율로 나눠 준다. 등기부에는 공유자로 올라간다.

• 비율을 자유롭게 정할 수 있다. 최소 면적 같은 조건이 없다
• 증여세는 지분 비율대로 계산한다
• 토지도 같은 방식으로 지분 증여가 가능하다

② 구분소유 — 층이나 호실을 따로 떼기

한 동 안의 일부를 독립한 소유권으로 만드는 방법이다. 근거는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조다.

핵심은 구조상 구분과 독립한 사용이다. 이 요건을 갖추고 구분등기가 되어 있어야 층이나 호실을 따로 줄 수 있다.

다가구주택과 상가주택에서 “2층만 아들에게”를 하려면 먼저 구분등기로 바꾸는 절차를 거쳐야 한다. 구조상·이용상 독립성을 갖추고 건축물대장을 구분한 뒤 구분등기를 하는 과정이며, 비용과 시간이 든다.

③ 땅을 평수로 쪼개기 — 최소 면적이 있다

토지를 물리적으로 나누는 것을 분할이라고 한다. 지분 증여와 달리 땅 자체가 쪼개져 각각 별개의 필지가 된다. 그런데 아무 크기로나 나눌 수 있는 것이 아니다.

건축법 제57조 제1항은 “건축물이 있는 대지는 대통령령으로 정하는 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 면적에 못 미치게 분할할 수 없다”고 정한다. 그 대통령령이 같은 법 시행령 제80조다.

이 숫자는 대통령령이 정한 범위이고, 실제 기준은 그 범위 안에서 지방자치단체 조례로 정한다. 조례가 더 큰 면적을 정해 두었을 수 있으므로 해당 시군구에서 확인해야 한다.

녹지·관리·농림 지역은 허가까지

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제56조는 토지 분할을 개발행위허가 대상으로 정한다. 녹지지역·관리지역·농림지역·자연환경보전지역에서 관계 법령에 따른 허가나 인가 없이 하는 분할, 건축법상 분할제한면적 미만으로의 분할 등이 여기에 해당한다.

상속이라면 — 협의분할

증여는 주는 사람이 정하지만, 상속은 여러 명이 동시에 상속인이 된다. 이때 민법 제1013조의 협의에 의한 분할이 있다. 공동상속인이 합의하면 법정상속분과 다르게, 특정 재산을 특정 상속인에게 분할할 수 있다.

“건물은 형이, 땅은 동생이” 같은 방식이 가능한 것도 이 조문 때문이다. 다만 상속인 전원의 합의가 필요하다.

정리

확인한 법령

• 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조 — 건물의 구분소유
• 건축법 제57조 · 같은 법 시행령 제80조 — 대지의 분할 제한
• 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제56조 — 개발행위의 허가
• 민법 제1013조 — 협의에 의한 분할
• 대법원 2017. 8. 29. 선고 2016다212524 판결

확인일: 2026년 9월 28일

이 글은 법률 자문이 아니다. 실제 가능 여부는 건물의 구조, 건축물대장 기재, 용도지역, 해당 지방자치단체 조례에 따라 달라진다. 개별 사안은 법무사·세무사 또는 해당 시군구에 확인해야 한다.