거래 한 건을 시세로 읽으면 틀립니다. 분포를 봐야 합니다.
포털 매물에 적힌 가격은 파는 사람이 부르는 값(호가)이다. 국토교통부가 공개하는 실거래가는 실제로 계약이 체결되어 신고된 금액이다. 둘은 같을 수도 있고 크게 벌어질 수도 있다.
시장이 활발할 때는 호가가 실거래가를 따라 빠르게 오른다. 반대로 거래가 얼어붙으면 호가는 그대로인데 실거래가만 내려간다. 파는 사람이 가격을 내리기 싫어 매물을 거둬들이기 때문이다. 이때 호가만 보면 시장이 버티는 것처럼 보인다.
원자료는 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)에 있다. 부동산 거래신고로 들어온 자료를 실시간으로 모아 다음 날 공개한다.
공개 대상은 생각보다 넓다.
전월세가 2021년 6월부터라는 점은 실제로 걸린다. 그 전 계약과 비교하려 해도 자료 자체가 없다. 아파트 매매는 훨씬 오래 쌓여 있어 두 축의 기간이 다르다.
한 가지 더. 이 시스템은 매매를 다루고 판결·교환·증여 등은 대상에서 뺀다. 그래서 순수한 증여는 애초에 들어오지 않는다. 뒤에서 말하는 “증여성 거래”는 형식은 매매로 신고했지만 금액이 시세와 동떨어진 건을 말한다.
부동산 거래는 계약일로부터 30일 이내에 신고하게 되어 있다. 즉 오늘 공개된 데이터에 오늘 계약이 들어 있지 않다.
또 계약이 해제되면 해제 신고가 들어가는데, 이미 집계된 가격이 뒤늦게 빠지기도 한다. 신고가 하나가 나온 뒤 며칠 만에 사라지는 경우가 여기 해당한다.
실거래가를 볼 때 가장 흔한 실수가 한 건을 시세로 읽는 것이다. 같은 단지, 같은 전용면적이라도 아래 요소로 수천만원이 갈린다.
그래서 거래 한 건이 아니라 최근 몇 달치의 분포를 봐야 한다. 유난히 높거나 낮은 건이 섞여 있으면 그 건의 층수를 확인해보는 편이 좋다.
실거래가에는 일반적인 매매가 아닌 건도 섞인다.
공개 데이터에 거래 유형이 표시되는 경우가 있으니 유난히 낮은 건은 유형부터 확인하는 것이 좋다.
전월세 실거래가에는 보증금과 월세가 함께 나온다. 같은 집이라도 “보증금 3억”과 “보증금 1억 + 월세 80만원”은 전혀 다른 조건이다. 이 둘을 비교하려면 전월세전환율이 필요하다.
전세는 매달 나가는 돈이 없는 대신 목돈이 묶이고, 무엇보다 보증금을 돌려받지 못할 위험이 있다. 계약 전에 확인할 것은 이렇다.
월세는 목돈 부담과 위험이 작은 대신 매달 고정비가 나간다. 전세금을 다른 곳에 넣어 얻는 이자와 월세를 비교하면 어느 쪽이 유리한지 계산할 수 있다.
실거래가를 확인했다면 그다음은 부대비용이다. 매매의 경우 아래 항목이 더해진다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 취득세 | 주택 가격 · 보유 주택 수 · 조정대상지역 여부에 따라 크게 갈린다 |
| 중개보수 | 거래금액 구간별 상한요율. 상한 안에서 협의 |
| 법무사 비용 | 소유권 이전 등기 |
| 대출 부대비용 | 인지세, 근저당 설정비, 중도상환수수료 |
| 이사·수리 | 포장이사, 입주 청소, 도배·장판 |
취득세율과 중과 기준은 정책에 따라 자주 바뀌는 항목이라, 계약 전에 현재 기준을 다시 확인해야 한다.
부동산 관련 제도와 비용 구조는 부동산 정리에 더 자세히 정리해 두었다.