전세 계약 전,
등기부만 보면 놓치는 것

등기부는 권리를 적고, 건축물대장은 건물이 어떻게 지어졌는지를 적는다. 위반건축물 표시는 대장에만 있다.

2026년 9월 29일 · 부동산

두 서류는 적는 것이 다르다

전세 계약할 때 등기부등본은 다들 뗀다. 그런데 건축물대장은 안 보는 경우가 많다. 두 서류는 역할이 다르다.

둘 다 무료이고, 주소만 알면 집주인 동의 없이 누구나 뗄 수 있다.

위반건축물 표시는 등기부에 안 나온다

허가 없이 늘려 짓거나, 상가를 주거용으로 바꾸는 식으로 법을 어겨 지은 건물은 건축물대장 첫 장에 「위반건축물」이라고 적힌다. 등기부에는 이 표시가 없다.

그래서 등기부만 보고 “깨끗하다”고 판단하면 놓친다. 권리관계는 깨끗한데 건물이 불법인 경우가 성립한다.

흔한 유형

• 허가·신고 없이 늘려 지은 것 (옥탑, 베란다 확장, 창고 증축)
• 상가나 사무실을 주거용으로 바꾼 것
• 한 집을 여러 가구로 쪼갠 것
• 발코니를 무단으로 확장한 것

표시가 붙으면 세입자에게 생기는 일

보증 가입 가능 여부는 보증기관의 심사 기준에 따른다. 가입을 생각하고 있다면 계약 전에 해당 기관에 확인해야 한다. 계약하고 나서 확인하면 이미 늦다.

집주인에게 생기는 일 — 이행강제금

건축법 제80조에 따라 이행강제금이 부과된다. 계산은 시가표준액의 50%에 위반면적과 아래 비율을 곱한다.

중요한 것은 한 번으로 끝나지 않는다는 점이다. 최초 시정명령일을 기준으로 1년에 2회 이내에서 지방자치단체 조례로 정한 횟수만큼, 고칠 때까지 반복해서 부과된다(같은 조 제5항).

세입자 입장에서도 남의 일이 아니다. 집주인이 강제금을 계속 맞고 있는 건물이라면 보증금 반환 여력과 무관하지 않다.

계약 전에 볼 두 가지

• 건축물대장 첫 장에 「위반건축물」 표시가 있는지 — 있으면 노란 표시로 눈에 띄게 적힌다
• 대장의 용도가 주택인지 — 근린생활시설로 적혀 있는데 사람이 살고 있다면 그 자체가 용도 위반이다. 전입신고와 보증에도 영향이 간다

등기부는 인터넷등기소, 건축물대장은 정부24에서 뗀다. 둘 다 무료이고 몇 분이면 끝난다.

정리

• 등기부는 권리를, 건축물대장은 건물이 어떻게 지어졌는지를 적는다
• 위반건축물 표시는 건축물대장에만 있고 등기부에는 없다
• 표시가 붙으면 전세보증금 반환보증 가입이 거절될 수 있다
• 이행강제금은 1년에 2회까지, 고칠 때까지 반복 부과된다
• 두 서류 모두 무료이고 집주인 동의 없이 뗄 수 있다

확인한 법령

• 건축법 제80조 — 이행강제금 (부과 기준과 반복 부과)
• 건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 — 위반건축물 표시

확인일: 2026년 9월 25일