전세 보증금 지키는 법
— 등기부등본에서 볼 것과 대항력의 순서

전세에서 가장 큰 위험은 시세가 아니라 보증금을 못 돌려받는 것입니다.

2026년 9월 · 부동산

전세의 위험은 가격이 아니다

전세를 고를 때 시세만 보기 쉽다. 그런데 전세에서 실제로 큰 손실이 나는 지점은 가격이 아니라 보증금을 돌려받지 못하는 상황이다.

집이 경매로 넘어가면 낙찰대금은 정해진 순서로 나뉜다. 내 보증금이 그 순서에서 어디에 있느냐가 결과를 가른다.

등기부등본에서 볼 것

계약 전에 반드시 확인한다. 인터넷등기소에서 누구나 열람할 수 있다.

핵심은 선순위 채권이다. 이미 근저당이 잡혀 있으면 그 금액이 내 보증금보다 먼저 변제된다. 근저당 채권최고액 + 내 보증금이 집값에 육박하면 위험 구간이다.

대항력과 우선변제권

임차인을 보호하는 두 가지 권리가 있고, 생기는 조건과 시점이 다르다.

대항력 — 계속 살 권리

전입신고 + 실제 거주(점유)로 생긴다. 집주인이 바뀌어도 임대차를 주장할 수 있다. 다만 효력은 다음 날 0시부터다.

우선변제권 — 먼저 돌려받을 권리

대항력 + 확정일자로 생긴다. 경매 시 후순위 채권자보다 먼저 배당받는다.

최우선변제와 소액임차인

보증금이 일정 금액 이하인 소액임차인은 순위와 무관하게 일정액을 먼저 받는 제도가 있다. 다만 기준 금액은 지역별로 다르고 개정되며, 근저당 설정 시점의 기준이 적용된다는 점을 유의해야 한다.

전세보증금 반환보증

보증기관이 보증금 반환을 책임지는 상품이다. 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증에서 취급한다.

• 가입에 조건이 있다 — 주택 유형, 보증금 한도, 선순위 채권 비율
• 보증료는 보증금과 기간에 따라 다르다
• 가입 가능 여부 자체가 신호다 — 조건을 못 맞추는 집이라면 그 이유를 따져볼 만하다

계약 전후 순서

1. 계약 전 등기부등본 열람 — 선순위 채권과 소유자 확인
2. 집값 대비 보증금 + 선순위 채권 비율 계산
3. 계약서에 특약 — 잔금일 다음 날까지 근저당 설정 금지
4. 잔금 당일 등기부 재열람 — 계약 후 변동이 없는지
5. 잔금일에 전입신고 + 확정일자 동시에
6. 가능하면 반환보증 가입

4번을 빼먹는 경우가 많다. 계약 시점과 잔금 시점 사이에 근저당이 새로 잡힐 수 있다.

정리하면

• 전세의 위험은 시세가 아니라 보증금 반환이다
• 등기부의 선순위 채권이 첫 번째 판단 기준
• 근저당은 채권최고액으로 적혀 실제보다 크다
• 전입신고 효력은 다음 날 0시 — 하루의 공백을 특약으로 막는다
• 잔금일에 등기부를 다시 본다
• 반환보증 가입 가능 여부 자체가 신호다

지역별 전월세 실제 계약 조건은 전월세 실거래가에서 볼 수 있다. 이 글은 일반적인 제도 설명이며 법률 자문이 아니다. 구체적인 사안은 전문가와 상담하시기 바란다.