전세 보증금 지키는 법
— 등기부등본에서 볼 것과 대항력의 순서

전세에서 가장 큰 위험은 시세가 아니라 보증금을 못 돌려받는 것입니다.

2026년 9월 2일 · 부동산 · 2026년 9월 16일 보완 — 소액임차인 지역별 기준표, 보증금 증액분의 확정일자, 임차권등기명령을 더했습니다

전세의 위험은 가격이 아니다

전세를 고를 때 시세만 보기 쉽다. 그런데 전세에서 실제로 큰 손실이 나는 지점은 가격이 아니라 보증금을 돌려받지 못하는 상황이다.

집이 경매로 넘어가면 낙찰대금은 정해진 순서로 나뉜다. 내 보증금이 그 순서에서 어디에 있느냐가 결과를 가른다.

등기부등본에서 볼 것

계약 전에 반드시 확인한다. 인터넷등기소에서 누구나 열람할 수 있다.

핵심은 선순위 채권이다. 이미 근저당이 잡혀 있으면 그 금액이 내 보증금보다 먼저 변제된다. 근저당 채권최고액 + 내 보증금이 집값에 육박하면 위험 구간이다.

대항력과 우선변제권

임차인을 보호하는 두 가지 권리가 있고, 생기는 조건과 시점이 다르다.

대항력 — 계속 살 권리

전입신고 + 실제 거주(점유)로 생긴다. 집주인이 바뀌어도 임대차를 주장할 수 있다. 다만 효력은 다음 날 0시부터다.

우선변제권 — 먼저 돌려받을 권리

대항력 + 확정일자로 생긴다. 경매 시 후순위 채권자보다 먼저 배당받는다.

세 가지 권리를 한 줄로

이름이 비슷해서 섞이기 쉽다. 요건과 효력이 생기는 시점이 서로 다르다.

제8조는 최우선변제의 요건으로 확정일자를 적지 않는다. 인도와 주민등록만 요구하고, 그 요건을 경매신청의 등기 전에 갖출 것을 조건으로 단다. 반대로 우선변제권은 확정일자 없이는 생기지 않는다.

최우선변제와 소액임차인 — 지역별 기준

보증금이 일정 금액 이하인 소액임차인은 순위와 무관하게 일정액을 먼저 받는다. 기준은 주택임대차보호법 시행령 제10조·제11조에 지역별로 적혀 있다.

여기서 보증금 기준을 1원이라도 넘으면 이 제도 자체가 적용되지 않는다. 서울에서 보증금 1억 7,000만원이면 소액임차인이 아니고, 순위는 전적으로 확정일자에 달린다.

금액이 그대로 나오지 않는 두 가지 경우

시행령 제10조는 두 가지 제한을 둔다. 우선변제 금액의 합계가 주택가액(대지를 포함한다)의 2분의 1을 넘으면 그 2분의 1 범위로 줄고, 임차인이 여럿이면 각자의 금액 비율로 안분한다.

기준일은 계약일이 아니라 담보물권 설정일

이 표는 2023년 2월 21일 시행 기준이다. 그런데 어느 시점의 표를 쓸지는 내가 계약한 날이 정하지 않는다. 시행령 부칙은 개정 시행 전에 임차주택에 담보물권을 취득한 자에 대해서는 종전 규정에 따르도록 정한다.

배당을 받으려면 경매 절차에서 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 한다. 가만히 있으면 순위가 있어도 배당에서 빠진다.

보증금을 올려 재계약할 때 — 증액분은 따로다

2년 살고 보증금을 올려 갱신하는 경우가 많다. 이때 올린 부분은 원래 확정일자의 순위를 물려받지 않는다.

• 증액된 부분을 위한 임대차계약서를 따로 쓰고, 그 계약서에 확정일자를 받아야 한다
• 증액분의 우선변제 순위는 그 확정일자를 받은 날부터다
• 그 사이에 근저당이 새로 잡혔다면, 증액분은 그 근저당보다 뒤가 된다

저당권이 설정된 뒤 임대인과 합의해 보증금을 올린 경우, 증액 부분에 관해서는 저당권에 기해 건물을 경락받은 소유자에게 대항할 수 없다는 판결이 있다(대법원 1990. 8. 14. 선고 90다카11377).

보증금을 못 받고 이사해야 할 때 — 임차권등기명령

대항력과 우선변제권은 계속 살고 주민등록을 두고 있어야 유지된다. 보증금을 못 받은 채 이사하고 전출하면 그 권리가 사라진다. 그래서 이사해야 하는 상황이라면 임차권등기명령을 먼저 밟는다.

거꾸로 보면 집을 구할 때도 확인할 항목이다. 등기부 을구에 임차권등기가 남아 있다면 앞사람이 보증금을 못 받고 나간 집이고, 그 집에 들어가는 나는 소액임차인이어도 최우선변제 대상이 아니다.

전세보증금 반환보증

보증기관이 보증금 반환을 책임지는 상품이다. 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증에서 취급한다.

• 가입에 조건이 있다 — 주택 유형, 보증금 한도, 선순위 채권 비율
• 보증료는 보증금과 기간에 따라 다르다
• 가입 가능 여부 자체가 신호다 — 조건을 못 맞추는 집이라면 그 이유를 따져볼 만하다

계약 전후 순서

1. 계약 전 등기부등본 열람 — 선순위 채권과 소유자 확인
2. 집값 대비 보증금 + 선순위 채권 비율 계산
3. 계약서에 특약 — 잔금일 다음 날까지 근저당 설정 금지
4. 잔금 당일 등기부 재열람 — 계약 후 변동이 없는지
5. 잔금일에 전입신고 + 확정일자 동시에
6. 가능하면 반환보증 가입

4번을 빼먹는 경우가 많다. 계약 시점과 잔금 시점 사이에 근저당이 새로 잡힐 수 있다.

날짜로 보면

정리하면

• 전세의 위험은 시세가 아니라 보증금 반환이다
• 등기부의 선순위 채권이 첫 번째 판단 기준
• 근저당은 채권최고액으로 적혀 실제보다 크다
• 전입신고 효력은 다음 날 0시 — 하루의 공백을 특약으로 막는다
• 잔금일에 등기부를 다시 본다
• 반환보증 가입 가능 여부 자체가 신호다
• 소액임차인 기준은 계약일이 아니라 선순위 담보물권 설정일의 표로 따진다
• 보증금을 올려 갱신하면 증액분에 확정일자를 다시 받는다
• 못 받고 이사해야 하면 임차권등기명령을 먼저 한다

지역별 전월세 실제 계약 조건은 전월세 실거래가에서 볼 수 있다. 계약 뒤 30일 안에 해야 하는 신고는 전월세 신고제 2026에, 계약할 때 드는 중개보수는 중개보수 계산법에, 주변 시세를 확인하는 방법은 실거래가 보는 법에 정리했다. 부동산 비용 구조 전체는 부동산 정리에 있다.

이 글은 일반적인 제도 설명이며 법률 자문이 아니다. 기준 금액과 절차는 개정될 수 있으므로 구체적인 사안은 대한법률구조공단(132)이나 전문가와 상담하시기 바란다.