준공 전 지구의 57%가 「실시계획 변경」이다

사업이 늦어졌다는 뜻으로 읽으면 안 됩니다. 승인된 계획이 그 뒤에 다시 고시됐다는 기록입니다.

2026년 9월 12일 · 도시계획

택지정보시스템(국토교통부·한국국토정보공사)에 준공 전으로 올라 있는 개발사업지구는 483곳입니다(기준일 2026년 8월 31일). 이 가운데 276곳의 가장 최근 단계가 「실시계획 변경」입니다. 절반이 넘는 지구가 같은 이름을 달고 있으니, 이 단계 이름을 어떻게 읽어야 하는지부터 정리합니다.

단계 이름은 네 칸이다

택지정보시스템은 사업지구의 진행을 지구 지정 → 개발계획 → 실시계획 → 준공으로 나누고, 이미 나온 결정이 바뀌어 다시 고시되면 이름 뒤에 「변경」을 붙입니다.

준공까지 끝난 지구를 포함하면 택지정보시스템의 등록 지구는 1,372곳입니다. 이 글의 숫자는 그중 준공 전 483곳 기준입니다.

「변경」은 승인 뒤에 다시 고시됐다는 기록이다

계획은 한 번 승인되면 끝이 아닙니다. 도시개발법은 개발계획을 변경할 수 있게 하고(제4조), 구역을 지정하거나 변경하면 관보나 공보에 고시하도록 합니다(제9조). 인가받은 실시계획을 변경할 때도 같은 절차를 따르고(제17조제4항), 인가하면 고시합니다(제18조).

그래서 계획 내용이 바뀔 때마다 고시가 새로 나고, 그 지구의 단계 이름에는 「변경」이 붙습니다. 데이터에서도 이 차이가 그대로 보입니다.

「실시계획」으로 기록된 82곳 중 80곳은 가장 최근 고시가 곧 실시계획 승인 고시입니다. 반면 「실시계획 변경」 지구는 승인 뒤 한참 지나서도 고시가 이어집니다. 날짜를 비교할 수 있는 254곳 가운데 160곳은 승인일에서 가장 최근 고시일까지 5년 이상 떨어져 있고, 4곳 중 1곳은 13.8년이 넘습니다. 276곳 중 188곳은 가장 최근 고시가 2025년이나 2026년에 났습니다.

공공주택지구는 개발계획과 실시계획 날짜가 같다

근거 법률별로 나눠 보면 눈에 띄는 차이가 있습니다. 어떤 법의 지구는 개발계획 승인일과 실시계획 승인일이 같은 날로 기록돼 있고, 어떤 법은 1년 반 넘게 떨어져 있습니다.

공공주택 특별법에는 개발계획과 실시계획이 따로 없습니다. 국토교통부장관이 공공주택지구를 지정하고(제6조), 사업자가 지구계획을 수립해 승인받습니다(제17조). 이 지구계획 하나가 두 단계의 자리를 채우기 때문에, 택지정보시스템에도 같은 날짜가 두 칸에 들어간 것으로 보입니다. 공공주택지구 가운데 가장 최근 단계가 「개발계획」이나 「개발계획 변경」인 곳이 한 곳도 없는 것도 같은 이유로 보입니다.

반대로 도시개발법은 개발계획(제4조)과 실시계획 인가(제17조)가 따로 있어 두 날짜 사이에 시간이 걸립니다. 민간임대주택법과 산단절차간소화법 지구도 대부분 같은 날로 기록돼 있는데, 법마다 절차가 다르므로 두 날짜가 서로 다른 두 번의 승인인지는 고시문으로 확인하는 편이 안전합니다.

사례 — 3기 신도시 여섯 곳

3기 신도시로 발표된 여섯 곳의 공공주택지구는 모두 공공주택 특별법에 따라 지정됐고, 지금 단계는 모두 「실시계획 변경」입니다. 지구계획은 2021년에 승인됐고, 가장 최근 고시는 2025년 11~12월입니다. 남양주 왕숙과 왕숙2는 각각 따로 지정·고시된 지구라 따로 셉니다.

「사업기간 끝」은 고시된 사업기간의 마지막 날이며 실제 준공일을 뜻하지 않습니다. 계획 세대수도 고시된 계획의 숫자이고, 변경 고시로 달라질 수 있습니다. 모두 택지정보시스템 기준일(2026년 8월 31일) 시점의 값입니다.

여섯 곳의 목록과 구분은 국토교통부 3기신도시 누리집을 따랐습니다(2026년 9월 16일 확인). 각 지구가 지금 어느 단계인지 한눈에 보려면 3기 신도시 여섯 곳, 아직 준공된 곳은 없다를 보세요.

고시 원문은 어디서 보나

• 전자관보(gwanbo.go.kr) — 공공주택지구 지정과 지구계획 고시는 관보에 실립니다. 표의 고시일로 날짜별 관보를 열어 고시번호를 찾습니다
• 토지이음(eum.go.kr) — 고시정보 목록을 제공합니다
• 사업 누리집 — 3기 신도시처럼 별도 누리집이 있는 사업은 고시·공고 게시판에도 올립니다

읽는 순서

1. 지구의 가장 최근 단계 이름을 본다 — 네 칸 중 어디이고, 「변경」이 붙었는지
2. 가장 최근 고시번호와 고시일을 적는다
3. 개발계획·실시계획 승인일과 비교한다 — 두 날짜가 같으면 한 번의 승인일 수 있다
4. 무엇이 바뀌었는지는 고시 원문에서 확인한다
5. 숫자를 인용할 때는 자료 기준일을 같이 적는다

정리하면

• 준공 전 483곳 중 276곳(57%)의 가장 최근 단계가 「실시계획 변경」이다
• 「변경」은 승인된 계획이 다시 고시됐다는 기록이다 — 단계 이름만으로 일정이 달라졌는지는 알 수 없다
• 「실시계획」 82곳 중 80곳은 최근 고시일이 승인일과 같고, 「실시계획 변경」 지구는 승인 뒤 중간값 6.1년에 최근 고시가 있다
• 공공주택지구는 지구계획 하나로 승인돼 개발계획·실시계획 날짜가 같게 적힌다 (110곳 중 105곳)
• 바뀐 내용은 단계 이름이 아니라 고시 원문에 있다

재개발·재건축·주거환경개선이 무엇으로 갈리는지는 재개발과 재건축을 가르는 건 기반시설이다에 정리했습니다.

공공주택지구·도시개발구역·택지개발지구의 근거 법률이 어떻게 다른지는 누가 지정하고 누가 시행하는지가 법마다 다르다에 정리했습니다.

지구를 지도에서 찾아보려면 도시개발 레이더를, 전체 자료의 규모와 기준일은 도시계획 정리를 보세요.

이 글은 공공 고시 자료를 옮긴 정보 문서입니다. 단계·날짜·세대수는 택지정보시스템 기준일(2026년 8월 31일) 시점이며, 이후 고시로 달라질 수 있습니다. 정확한 내용은 해당 기관의 고시문으로 확인하시기 바랍니다.