둘 다 낡은 동네를 정비하는 사업이지만, 법은 도로·상하수도 같은 기반시설이 열악한지 양호한지로 두 사업을 나눕니다.
경기도와 인천시가 공개한 정비사업 682곳 가운데 재건축이 314곳, 재개발이 218곳, 주거환경개선이 103곳입니다. 이름은 익숙하지만 셋을 무엇으로 가르는지는 헷갈리기 쉽습니다. 「도시 및 주거환경정비법」(2026년 7월 1일 시행본)의 정의부터 봅니다.
| 사업 | 제2조 제2호의 정의 |
|---|---|
| 주거환경개선사업 | 도시저소득 주민이 집단거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후·불량건축물이 과도하게 밀집한 지역의 주거환경을 개선하거나 단독주택 및 다세대주택이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설 확충을 통하여 주거환경을 보전·정비·개량하기 위한 사업 |
| 재개발사업 | 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역·공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업 |
| 재건축사업 | 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업 |
| 사업 | 기반시설 | 대상 |
|---|---|---|
| 재개발 | 열악 | 노후·불량건축물이 밀집한 지역. 상업·공업지역의 도시환경 개선도 포함 |
| 재건축 | 양호 | 노후·불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역 |
| 주거환경개선 | 극히 열악 | 도시저소득 주민 집단거주 지역, 또는 단독·다세대주택 밀집 지역 |
재건축은 대상이 공동주택이라고 정의에 적혀 있고, 재개발은 공동주택으로 한정하지 않습니다. 같은 낡은 동네라도 기반시설이 갖춰져 있는지, 대상 건물이 공동주택인지에 따라 사업의 이름이 달라집니다.
구역 면적에서도 차이가 보입니다. 면적 값이 있는 구역만 놓고 보면 두 지역 모두 재건축 구역의 면적 중간값이 재개발보다 작습니다.
| 구역 면적 중간값(㎡) | 재건축 | 재개발 | 주거환경개선 |
|---|---|---|---|
| 경기 | 29,174 (287곳) | 41,951 (173곳) | 47,819 (48곳) |
| 인천 | 26,984 (21곳) | 60,588 (44곳) | 17,255 (55곳) |
주거환경개선은 두 지역의 중간값이 크게 달라 한쪽으로 말하기 어렵습니다.
재건축은 조합이 시행하거나, 조합원 과반수의 동의를 받아 시장·군수등·토지주택공사등·건설업자·등록사업자와 공동으로 시행합니다(제25조). 재개발도 조합 시행이 기본이지만, 토지등소유자가 20인 미만이면 토지등소유자가 시행할 수도 있습니다(제25조 제1항).
주거환경개선은 구조가 다릅니다. 사업시행자가 기반시설을 설치하고 토지등소유자가 스스로 주택을 고치는 방식(제23조 제1항 제1호)이면 시장·군수등이 직접 시행합니다. 수용·환지·관리처분 방식(제2호~제4호)이면 시장·군수등이 직접 하거나 토지주택공사등을 사업시행자로 지정할 수 있고, 건설업자·등록사업자와 공동시행도 가능합니다(제24조).
| 원자료에 적힌 시행자 | 조합 | 지자체·공사 | 신탁사 | 기타 | 적혀 있지 않음 |
|---|---|---|---|---|---|
| 재건축 | 139 | 0 | 4 | 2 | 169 |
| 재개발 | 97 | 11 | 8 | 4 | 98 |
| 주거환경개선 | 0 | 36 | 0 | 0 | 67 |
시행자가 적힌 곳만 보면 재건축과 재개발은 조합이 대부분이고, 주거환경개선은 조합이 한 곳도 없이 지자체(28곳)와 공사(8곳)입니다. 법이 정한 시행 구조가 데이터에도 그대로 드러납니다. 「기타」는 추진위원회·미정 같은 값이 적힌 곳입니다.
재건축은 건물 상태를 따지는 진단을 거칩니다. 시장·군수등은 정비계획 수립 시기가 된 때부터 사업시행계획인가 전까지 재건축진단을 실시해야 합니다(제12조).
정비사업은 여러 번의 지정과 인가를 거칩니다. 법에 나오는 주요 단계는 다음과 같습니다.
| 단계 | 조문 |
|---|---|
| 정비구역의 지정 | 제8조 |
| 조합설립인가 | 제35조 |
| 사업시행계획인가 | 제50조 |
| 관리처분계획의 인가 | 제74조 |
| 정비사업의 준공인가 | 제83조 |
다만 순서가 늘 이대로는 아닙니다. 경기 자료에서 정비구역 지정일과 조합설립인가일이 모두 있는 86곳 가운데 4곳은 조합설립인가가 먼저 기록돼 있습니다. 주거환경개선은 시장·군수등이 직접 시행할 수 있어 조합 단계가 없을 수 있습니다.
정비사업은 전국을 한데 모은 표준데이터가 없어 지자체가 따로 공개합니다. 같은 단계라도 부르는 이름이 다릅니다.
| 단계 | 경기 원자료 | 인천 원자료 |
|---|---|---|
| 지정 전 | 예정구역 | 후보지 1차·2차, 사업지선정 |
| 정비구역 지정 | 정비구역 | 정비구역지정 |
| 조합설립 | 조합설립 | 조합설립인가 |
| 사업시행 | 사업시행 | 사업시행계획인가 |
| 관리처분 | 관리처분 | 관리처분계획인가 |
| 마무리 | 준공, 청산 | 준공 |
원자료의 단계 이름은 경기가 9가지, 인천이 15가지입니다. 기준일도 달라 두 지역의 단계별 숫자는 합치지 않았습니다. 아래는 경기만의 숫자입니다.
| 경기 원자료 단계 | 재건축 | 재개발 | 주거환경개선 |
|---|---|---|---|
| 예정구역 | 123 | 32 | 11 |
| 정비구역 | 8 | 12 | 1 |
| 추진위원회 | 17 | 22 | 0 |
| 조합설립 | 16 | 25 | 0 |
| 사업시행 | 7 | 6 | 0 |
| 관리처분 | 14 | 20 | 0 |
| 착공 | 12 | 18 | 3 |
| 준공 | 77 | 36 | 33 |
| 청산 | 19 | 3 | 0 |
| 합계 | 293 | 174 | 48 |
인천에는 이 밖에 정비구역 지정 후보지 39곳(1차 9곳, 2차 30곳)과 재정비촉진 8곳이 있습니다. 재정비촉진은 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」에 따라 재정비촉진지구에서 시행하는 사업으로, 근거 법이 이 글의 세 사업과 다릅니다.
자료 기준: 인천은 공공데이터포털 「인천광역시 도시 및 주거환경 정비사업 추진현황」 기준일 2026년 6월 30일. 경기는 경기데이터드림 「경기도 일반정비사업 추진현황」으로, 원자료 기준일을 확인하지 못해 수집일(2026년 9월 11일)을 적습니다.
단계 이름에 붙는 「변경」을 읽는 법은 준공 전 지구의 57%가 「실시계획 변경」이다에 정리했습니다. 정비사업 구역을 지도에서 보려면 도시개발 레이더를, 전체 자료의 규모와 기준일은 도시계획 정리를 보세요.
이 글은 법령과 지자체 공개 자료를 옮긴 정보 문서입니다. 조문은 개정될 수 있고, 개별 구역의 사업 내용과 진행 상황은 해당 지자체의 고시·공고로 확인하시기 바랍니다.