아무 말 없이 2년이 또 늘었다면, 갱신요구권은 아직 남아 있다

갱신에는 세 갈래가 있다. 어느 쪽으로 늘어났느냐에 따라 남아 있는 카드가 다르다.

2026년 9월 21일 · 부동산

2년 계약이 끝날 때가 됐는데 집주인도 나도 아무 말을 하지 않았다. 그대로 2년이 더 갔다. 이때 많이 하는 오해가 “계약갱신요구권을 이미 썼다”는 것이다. 아니다. 국토교통부는 묵시적으로 갱신된 경우를 갱신요구권 행사로 보지 않는다. 쓰지 않은 1회가 그대로 남아 있다.

반대 방향의 오해도 있다. 갱신요구권으로 2년을 늘렸으니 2년을 꽉 채워야 한다는 것. 이것도 아니다. 갱신된 임대차는 임차인이 언제든 해지를 통지할 수 있고, 3개월이 지나면 효력이 생긴다.

이 글은 주택임대차보호법 제6조·제6조의2·제6조의3·제7조 현행 조문과 국토교통부·법무부 「주택임대차보호법 해설집」 해석, 대법원 2022다279795 판결을 기준으로 정리했다. 2026년 9월 21일 기준이다.

갱신에는 세 갈래가 있다

이름이 비슷해 섞이기 쉽지만 근거 조문이 각각 다르고, 그래서 결과도 다르다.

묵시적 갱신 — 아무도 말하지 않으면 생긴다

제6조 제1항은 이렇게 정한다.

양쪽의 기한이 다르다는 점이 중요하다.

• 임대인은 끝나기 6개월 전 ~ 2개월 전 사이에 말해야 한다. 너무 일찍 말해도 이 조항의 통지가 되지 않는다
• 임차인은 끝나기 2개월 전까지만 말하면 된다. 시작점 제한이 없다

기한이 지나면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고, 존속기간은 2년으로 본다(제6조 제2항). 보증금도 월세도 그대로다.

예외 — 묵시적 갱신이 안 되는 임차인

제6조 제3항은 2기의 차임액에 달하도록 연체했거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에게는 제1항을 적용하지 않는다고 정한다. 이 경우에는 가만히 있어도 계약이 자동으로 연장되지 않는다.

기한을 날짜로 옮기면

묵시적 갱신 뒤에는 임차인만 나갈 수 있다

제6조의2는 이렇게 정한다.

• 제1항 — 제6조 제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다
• 제2항 — 그 해지는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다

조문에 적힌 것은 임차인의 해지권뿐이다. 임대인에게는 이 해지권이 없다. 묵시적으로 갱신됐는데 집주인이 갑자기 나가라고 하는 것은 이 조항으로는 되지 않는다.

계약갱신요구권 — 말해야 생긴다

제6조의3 제1항은 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 정한다. 요구할 수 있는 기간은 제6조 제1항 전단의 기간, 즉 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지다.

• 제2항 — 갱신요구권은 1회에 한하여 행사할 수 있고, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다
• 제3항 — 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다
• 제4항 — 갱신되는 임대차의 해지에는 제6조의2를 준용한다

제4항이 실무에서 큰 차이를 만든다. 갱신요구권으로 2년을 늘려 놓아도 임차인은 언제든 나갈 수 있고 3개월 뒤 효력이 생긴다. 2년을 묶이는 쪽은 임대인이다.

올릴 수 있는 한도 — 20분의 1

제7조가 정하는 범위는 두 겹이다.

• 제1항 — 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다
• 제2항 — 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1(5%)을 초과하지 못한다. 다만 특별시·광역시·도는 관할 구역 내 임대차 시장 여건 등을 고려해 그 범위에서 조례로 달리 정할 수 있다

보증금과 월세 각각에 20분의 1을 곱한 값이다. 보증금을 올리면서 월세도 같이 올리는 등 구성을 바꾸는 경우에는 단순 비교가 어려워질 수 있다.

묵시적 갱신은 갱신요구권을 쓴 것이 아니다

이 글에서 가장 값이 나가는 한 줄이다. 국토교통부는 “계약이 묵시적으로 갱신된 경우에는 갱신요구권 행사로 보지 않는다”고 해석한다. 갱신요구권 행사는 그 권리를 행사한다는 명확한 의사표시가 있을 때 인정되기 때문이다(국토교통부·법무부 「주택임대차보호법 해설집」, 2020년 9월 1일).

임대인이 거절할 수 있는 9가지

제6조의3 제1항 단서의 각 호다. 이 아홉 가지에 해당하지 않으면 거절하지 못한다.

1호는 “연체한 사실이 있는 경우”다. 지금 밀려 있지 않더라도 과거에 2기분에 이르도록 밀린 적이 있으면 해당한다. 7호 가목은 계약 체결 당시에 고지했을 것을 요구하므로, 계약 뒤에 생긴 재건축 계획을 들어 거절하려면 나목이나 다목에 해당해야 한다.

“실거주”라고 말하면 끝나는 것이 아니다

실제로 가장 많이 쓰이는 사유가 8호다. 대법원은 2023년 12월 7일 선고 2022다279795 판결에서, 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점에 대한 증명책임은 임대인에게 있다고 판시했다. 임차인이 “거짓말이다”를 증명해야 하는 구조가 아니다.

같은 판결은 실제 거주 의사가 진정한지를 판단할 때 임대인의 주거 상황, 임대인이나 그 가족의 직장·학교 등 생활 환경, 거절 전후의 사정, 실거주 의사와 배치되거나 모순되는 언동의 유무, 그로 인해 임차인의 정당한 신뢰가 훼손될 여지가 있는지, 기존 주거지에서 이사하기 위한 준비의 유무와 내용 등을 종합해 보아야 한다고 했다.

거절해 놓고 남에게 세를 놓으면

제6조의3 제5항은, 8호 사유로 갱신을 거절했음에도 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인이 손해를 배상해야 한다고 정한다. 배상액은 손해배상액의 예정에 관한 합의가 없으면 제6항의 세 가지 중 큰 금액이다.

갱신했으면 신고도 같이 본다

갱신 계약은 전월세 신고 대상이 되기도 하고 안 되기도 한다. 기준은 금액이 바뀌었는지다. 보증금과 차임이 그대로면 신고하지 않아도 되고, 갱신요구권을 쓰면서 5% 범위에서 올렸다면 신고 대상이다. 자세한 기준과 기한은 전월세 신고제 정리에 있다.

보증금을 올려 갱신했다면 올린 부분에 대한 확정일자를 따로 받아야 그 금액까지 우선변제를 받는다. 이건 갱신의 종류와 상관없이 해당한다. 전세 보증금 지키는 법에 대항력·우선변제권과 함께 정리해 뒀다.

정리

• 묵시적 갱신은 아무도 기한 안에 말하지 않으면 저절로 생긴다. 조건 그대로, 2년, 횟수 제한 없음
• 계약갱신요구권은 말해야 생긴다. 1회, 2년, 차임은 20분의 1 범위
• 기한은 임대인 6개월 전~2개월 전, 임차인 2개월 전까지. 갱신요구도 6개월 전~2개월 전
• 묵시적 갱신은 갱신요구권을 쓴 것이 아니다. 1회는 그대로 남는다
• 갱신된 계약은 임차인만 언제든 해지할 수 있고, 임대인이 받은 날부터 3개월 뒤 효력이 생긴다
• 거절 사유는 아홉 가지뿐이고, 실거주(8호)라는 점은 임대인이 증명해야 한다
• 실거주로 거절해 놓고 남에게 세를 놓으면 세 가지 중 큰 금액으로 배상한다

부동산 관련 글은 부동산 글 모음에 모아 두었다. 중개보수를 따져야 한다면 중개보수 계산법도 같이 본다.

이 글은 법률 자문이 아니다. 실제 적용은 계약의 내용과 개별 사정에 따라 달라지고, 기간 계산이나 정당한 사유 여부는 다툼이 생길 수 있다. 개별 사안은 대한법률구조공단(국번 없이 132), 주택임대차분쟁조정위원회, 또는 변호사에게 확인해야 한다.