요율표의 숫자는 정가가 아니라 상한입니다. 그리고 그 상한은 구간 경계에서 한 번에 뜁니다.
중개보수는 거래금액 × 상한요율로 끝나는 계산처럼 보이지만, 실제로는 따져 볼 것이 더 있습니다. 어느 구간에 걸리는지, 월세를 거래금액으로 어떻게 바꾸는지, 오피스텔인지 상가인지, 부가세가 붙는지. 이 글은 공인중개사법 시행규칙 제20조(2026년 8월 28일 시행본)와 서울·경기 조례 요율표를 기준으로, 숫자를 직접 계산해 정리했습니다.
시행규칙 제20조 제1항은 주택 중개보수를 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 시·도 조례로 정한 요율한도 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 정한다고 적고 있습니다. 표에 나온 금액은 받을 수 있는 최대치이고, 그 아래로는 합의로 정합니다.
주택(부속토지·분양권 포함)의 요율은 시행규칙이 정한 범위 안에서 시·도 조례로 정합니다. 아래는 서울특별시 조례(2021년 12월 30일 시행)와 경기도 조례 요율표로, 두 곳이 같습니다.
| 거래금액 | 상한요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5천만원 미만 | 0.6% | 25만원 |
| 5천만원 이상 ~ 2억원 미만 | 0.5% | 80만원 |
| 2억원 이상 ~ 9억원 미만 | 0.4% | 없음 |
| 9억원 이상 ~ 12억원 미만 | 0.5% | 없음 |
| 12억원 이상 ~ 15억원 미만 | 0.6% | 없음 |
| 15억원 이상 | 0.7% | 없음 |
한도액이 있는 구간은 요율로 계산한 금액과 한도액 중 작은 쪽이 상한입니다. 1억 9,000만원이면 0.5%로 95만원이 나오지만 한도 80만원에 걸려 80만원입니다.
요율은 초과분에만 붙는 누진 방식이 아니라 거래금액 전체에 한 요율을 곱합니다. 그래서 경계를 넘는 순간 금액이 계단처럼 올라갑니다.
| 매매 거래금액 | 요율 | 상한 | 경계를 넘을 때 |
|---|---|---|---|
| 1억 9,900만원 | 0.5% (한도 80만원) | 80만원 | — |
| 2억원 | 0.4% | 80만원 | 변화 없음 |
| 8억 9,900만원 | 0.4% | 359만 6천원 | — |
| 9억원 | 0.5% | 450만원 | +90만 4천원 |
| 11억 9,900만원 | 0.5% | 599만 5천원 | — |
| 12억원 | 0.6% | 720만원 | +120만 5천원 |
| 14억 9,900만원 | 0.6% | 899만 4천원 | — |
| 15억원 | 0.7% | 1,050만원 | +150만 6천원 |
2억원 경계만 매끄러운 것은 한도액 80만원과 2억원 × 0.4%가 정확히 같기 때문입니다. 9억·12억·15억원 경계에는 이런 완충이 없습니다. 경계 바로 위의 거래라면 상한이 크게 올라간 구간에 걸렸다는 점을 협의할 때 알고 있는 편이 낫습니다.
| 거래금액 | 상한요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5천만원 미만 | 0.5% | 20만원 |
| 5천만원 이상 ~ 1억원 미만 | 0.4% | 30만원 |
| 1억원 이상 ~ 6억원 미만 | 0.3% | 없음 |
| 6억원 이상 ~ 12억원 미만 | 0.4% | 없음 |
| 12억원 이상 ~ 15억원 미만 | 0.5% | 없음 |
| 15억원 이상 | 0.6% | 없음 |
전세는 전세보증금이 곧 거래금액입니다. 전세 3억원이면 0.3%로 90만원, 5억 9,900만원이면 179만 7천원인데, 6억원이 되면 0.4%로 240만원이 되어 60만 3천원이 뜁니다. 1억원 경계는 매매의 2억원처럼 한도액(30만원)과 1억원 × 0.3%가 같아 매끄럽습니다.
보증금에 월세가 붙으면 그대로는 요율을 곱할 수 없습니다. 시행규칙 제20조 제5항이 환산 방법을 정해 둡니다.
| 보증금 / 월세 | ×100 합산 | 적용 거래금액 | 요율 | 상한 |
|---|---|---|---|---|
| 500만원 / 40만원 | 4,500만원 | 3,300만원 (×70) | 0.5% | 16만 5천원 |
| 3,000만원 / 10만원 | 4,000만원 | 3,700만원 (×70) | 0.5% | 18만 5천원 |
| 1,000만원 / 50만원 | 6,000만원 | 6,000만원 | 0.4% | 24만원 |
| 5,000만원 / 100만원 | 1억 5,000만원 | 1억 5,000만원 | 0.3% | 45만원 |
상한은 한쪽 의뢰인이 내는 금액의 한도입니다. 10억원 매매라면 매도인도 최대 500만원, 매수인도 최대 500만원이고, 중개사무소가 한 곳이면 두 사람에게서 합쳐 1,000만원까지 받을 수 있습니다. 각자 따로 협의합니다.
| 대상 | 매매·교환 | 임대차 |
|---|---|---|
| 오피스텔 — 전용 85㎡ 이하 + 전용 입식 부엌·수세식 화장실·목욕시설 | 0.5% 이내 | 0.4% 이내 |
| 그 밖의 오피스텔 | 0.9% 이내 | 0.9% 이내 |
| 토지·상가 등 주택 외 | 0.9% 이내 | 0.9% 이내 |
주거용 오피스텔은 두 요건(85㎡ 이하, 상·하수도가 갖춰진 전용 입식 부엌·전용 수세식 화장실·목욕시설)을 모두 갖춰야 낮은 요율이 적용됩니다. 3억원 오피스텔 매매면 0.5%로 150만원이 상한입니다.
주택 외 대상은 0.9% 안에서 중개사무소가 자기 요율을 정해 요율표에 적어 두어야 하고, 그걸 넘겨 받을 수 없습니다(제20조 제7항). 상가 계약이라면 사무소에 게시된 요율표를 먼저 봅니다.
서울시와 경기도 요율표 모두 부가가치세는 중개보수와 별도라고 적고 있습니다. 중개사무소가 일반과세자라면 10%가 더해집니다.
부동산 중개업은 국세청이 정한 현금영수증 의무발행업종입니다. 건당 10만원(부가세 포함) 이상을 현금으로 받으면 요청하지 않아도 5일 안에 발급해야 합니다. 계좌이체로 냈다면 현금영수증을 받아 두는 것이 지급 증빙이 됩니다.
대법원은 2007년 12월 20일 전원합의체 판결(2005다32159)에서 중개수수료 한도 규정을 강행법규로 보고, 한도를 넘는 약정은 초과하는 범위에서 무효라고 판단했습니다. 이 사건에서 초과분은 부당이득으로 반환하라는 원심이 유지됐습니다.
공인중개사법 제33조는 사례·증여 그 밖의 어떤 명목으로도 보수·실비를 넘겨 금품을 받는 것을 금지하고, 법제처 생활법령정보는 위반하면 1년 이하의 징역 또는 1,000만원 이하의 벌금에 처해진다고 안내합니다. “수고비”, “컨설팅비”처럼 이름을 바꿔도 한도 계산에서 빠지지 않는다는 뜻입니다.
월세·전세 계약 뒤 30일 안에 해야 하는 신고는 전월세 신고제 2026에, 계약 전에 등기부등본에서 볼 것은 전세 보증금 지키는 법에 정리해 두었다. 거래금액의 기준이 되는 가격을 읽는 법은 실거래가 보는 법에 있다. 부동산 제도 전반은 부동산 정리에서 볼 수 있다.
이 글은 법률 자문이 아니다. 요율은 시·도 조례로 정해지므로 지역에 따라 다를 수 있고, 이 글의 표는 서울·경기 조례 기준이다. 실제 계약의 중개보수와 분쟁은 중개사무소에 게시된 요율표와 관할 시·군·구청, 필요하면 법률 전문가에게 확인해야 한다.