같은 땅에 이름이 세 겹으로 걸린다

용도지역은 하나만 걸리고, 용도지구는 그 위에 겹치고, 용도구역은 둘의 제한을 따로 정합니다. 이름이 비슷해 보여도 법이 정한 자리가 다릅니다.

2026년 9월 17일 · 도시계획

토지이용계획을 열면 한 줄에 여러 이름이 붙어 있습니다. 「제2종일반주거지역」 옆에 「경관지구」가 있고, 그 옆에 「개발제한구역」이 붙기도 합니다. 셋은 나열된 항목이 아니라 층이 다른 규정입니다.

이 글의 조문은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 현행본(시행 2026년 7월 1일, 법률 제21447호)과 같은 법 시행령 현행본(시행 2026년 9월 8일, 대통령령 제36656호) 기준입니다.

법이 셋을 어떻게 정의하나

차이는 법 제2조 정의에 그대로 적혀 있습니다. 한 문장씩 읽으면 층이 보입니다.

세 정의를 가르는 말은 세 군데입니다. 용도지역에는 「서로 중복되지 아니하게」가 붙습니다. 한 필지에 용도지역은 원칙적으로 하나입니다. 용도지구에는 그 말이 없고 대신 「용도지역의 제한을」이 붙습니다. 이미 걸린 용도지역을 전제로 그 위에 얹는 규정이라는 뜻입니다. 용도구역에는 「용도지역 및 용도지구의 제한을 … 따로 정함」이 붙습니다. 위 두 층을 모두 상대로 삼습니다.

셋 다 도시·군관리계획으로 결정한다는 점은 같습니다. 어느 하나가 다른 하나의 하위 절차인 것이 아니라, 같은 계획이 결정하는 서로 다른 종류의 규정입니다.

용도지역 — 크게 4가지, 세분하면 21개

법 제36조 제1항이 전국의 땅을 네 가지로 나눕니다. 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역입니다. 관리지역은 법에서 이미 보전관리·생산관리·계획관리로 나뉩니다. 도시지역의 세분은 시행령 제30조가 맡습니다.

주거 6 + 상업 4 + 공업 3 + 녹지 3 = 도시지역 16, 여기에 관리지역 3, 농림지역, 자연환경보전지역을 더해 21개입니다. 흔히 보는 「제2종일반주거지역」은 이 21개 중 하나입니다.

건폐율과 용적률 — 법은 범위만, 숫자는 조례가

먼저 두 말의 뜻은 건축법에 있습니다. 건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율(건축법 제55조), 용적률은 대지면적에 대한 연면적의 비율(같은 법 제56조)입니다. 건폐율은 땅을 얼마나 덮느냐, 용적률은 층을 쌓아 얼마나 많이 짓느냐를 잡습니다. 건축법은 두 한도를 각각 국토계획법 제77조·제78조의 기준을 따르도록 넘깁니다.

그 제77조와 제78조가 하는 일은 숫자를 확정하는 것이 아니라 범위를 그어 두는 것입니다. 두 조문 모두 「관할 구역의 면적과 인구 규모, 용도지역의 특성 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 조례로 정한다」고 적습니다.

표의 숫자는 법이 그은 바깥 선입니다. 세분된 21개 용도지역별 한도는 시행령 제84조·제85조가 다시 좁히고, 마지막으로 해당 시·군의 도시·군계획조례가 실제 숫자를 적습니다. 그래서 같은 「제2종일반주거지역」이라도 시·군에 따라 적용되는 숫자가 다릅니다. 조문 표를 보고 내 땅의 숫자를 단정하면 안 되는 이유가 이것입니다.

범위가 실제로 얼마나 벌어지는지는 같은 면적을 넣어 보면 드러납니다. 아래는 대지면적 300㎡에 법의 상한을 그대로 적용했다고 가정한 값입니다.

같은 300㎡인데 연면적 상한이 240㎡에서 4,500㎡까지 벌어집니다. 용도지역 한 줄이 가장 큰 차이를 만드는 까닭입니다. 다만 이 값은 산수의 결과일 뿐이고, 실제로 지을 수 있는 규모는 조례·높이 제한·주차·일조 기준 등이 함께 결정합니다.

용도지구 — 용도지역 위에 겹치는 9가지

법 제37조 제1항은 용도지구를 아홉 가지로 열거하고, 그 밖에 대통령령으로 정하는 지구를 둘 수 있게 합니다. 시·도지사나 대도시 시장은 지역 여건상 필요하면 조례로 용도지구의 명칭과 지정목적, 행위의 금지·제한에 관한 사항을 따로 정할 수도 있습니다(같은 조).

용도지구는 겹칩니다. 하나의 필지에 경관지구와 방재지구가 함께 걸릴 수 있고, 아무 지구도 걸리지 않을 수도 있습니다. 「지구가 없으니 제한이 없다」가 아니라 용도지역의 제한만 적용된다는 뜻입니다.

용도구역 — 둘의 제한을 따로 정한다

용도구역은 조문이 제38조부터 흩어져 있습니다. 앞의 네 가지는 오래된 제도이고, 뒤의 네 가지는 특례 성격입니다.

읽는 순서

1. 용도지역을 먼저 찾는다 — 하나만 있다. 없으면 세분 결정이 아직 없는 것이다
2. 용도지구가 붙어 있는지 본다 — 여러 개일 수도, 없을 수도 있다
3. 용도구역을 본다 — 개발제한구역·시가화조정구역처럼 다른 법으로 넘어가는 것이 있다
4. 숫자는 조례에서 확인한다 — 법·시행령 표는 범위일 뿐이다
5. 고시 날짜를 적는다 — 도시·군관리계획 결정은 고시로 효력이 생기고, 뒤에 변경 고시가 있을 수 있다

어디서 확인하나

필지별 용도지역·용도지구·용도구역은 토지이용계획확인원에 적혀 있고, 국토교통부 토지이음(eum.go.kr)에서 주소로 열람할 수 있습니다. 용어의 뜻과 행위 제한도 같은 사이트의 안내에 정리돼 있습니다.

건폐율·용적률의 실제 숫자는 해당 시·군의 도시·군계획조례에 있습니다. 자치법규정보시스템(elis.go.kr)에서 「○○시 도시계획 조례」로 찾으면 용도지역별 표가 나옵니다. 조문이 개정된 뒤 조례가 따라오지 않는 시차가 있을 수 있으므로, 둘의 시행일을 함께 봅니다.

정리하면

• 용도지역은 서로 중복되지 아니하게 결정한다 — 한 필지에 하나
• 용도지구는 용도지역의 제한을 강화·완화한다 — 겹칠 수 있고 없을 수도 있다
• 용도구역은 용도지역 및 용도지구의 제한을 따로 정한다 — 다른 법으로 넘어가는 것이 있다
• 세분하면 용도지역은 21개, 용도지구는 법에 열거된 것이 9가지다
• 법 제77·78조는 범위만 정하고 실제 숫자는 조례가 정한다
• 공간혁신구역 3종은 2024년 8월 7일 시행으로 새로 생겼다

자주 묻는 질문

한 필지에 용도지역이 두 개일 수는 없나요?
법 제2조 제15호가 「서로 중복되지 아니하게」라고 적었으므로 같은 지점에 두 용도지역이 겹치지는 않습니다. 다만 하나의 필지가 경계선에 걸쳐 둘로 나뉘는 경우는 있습니다. 이때의 적용 방법은 법 제84조(둘 이상의 용도지역 등에 걸치는 대지에 대한 적용 기준)가 따로 정합니다.

「제2종일반주거지역」의 건폐율은 몇 퍼센트인가요?
하나로 정해져 있지 않습니다. 법 제77조는 주거지역 전체에 70퍼센트 이하라는 범위를 두고, 시행령 제84조가 세분 용도지역별로 다시 좁히며, 마지막 숫자는 해당 시·군의 도시·군계획조례에 있습니다. 지자체 조례를 확인해야 합니다.

개발제한구역과 시가화조정구역은 어떻게 다른가요?
개발제한구역은 도시의 무질서한 확산 방지와 도시 주변 자연환경 보전을 목적으로 국토교통부장관이 결정하고, 구체적인 사항은 별도 특별조치법이 정합니다(법 제38조). 시가화조정구역은 계획적·단계적 개발을 위해 대통령령으로 정하는 기간 동안 시가화를 유보하는 구역으로, 기간이 끝나는 것을 전제로 둡니다(법 제39조).

도시혁신구역은 누가 지정하나요?
법 제40조의3은 공간재구조화계획 결정권자가 지정한다고 적습니다. 대상은 도시·군기본계획에 따른 도심·부도심 또는 생활권의 중심지역, 주요 기반시설과 연계해 거점 역할을 할 수 있는 지역 등입니다. 2024년 8월 7일 시행된 제도라 그 이전 자료에는 없습니다.

개발사업지구의 근거 법률과 지정권자는 누가 지정하고 누가 시행하는지가 법마다 다르다에, 지구가 어느 단계에 있는지 읽는 법은 준공 전 지구의 57%가 「실시계획 변경」이다에 정리했습니다. 고시된 지구를 지도에서 보려면 도시개발 레이더를, 전체 자료의 규모와 기준일은 도시계획 정리를 보세요.

이 글은 법령을 옮긴 정보 문서입니다. 조문은 개정될 수 있고, 개별 토지에 적용되는 용도지역·용도지구·용도구역과 건폐율·용적률은 토지이용계획확인원과 해당 시·군의 조례, 담당 부서로 확인하시기 바랍니다.