세무서는 내 집이 임대주택인지, 잠깐 두 채가 된 것인지 모릅니다. 9월 16~30일에 알려야 12월 고지서에 반영됩니다.
종합부동산세는 12월에 고지서가 옵니다. 그런데 그 고지서의 세액은 9월 16일부터 30일까지 들어온 신고와 신청을 반영해 계산됩니다. 이 기간에 아무것도 내지 않으면 세무서는 공부상 주택 수대로 계산합니다. 두 채를 가진 사람은 두 채로, 부부 공동명의는 각자 9억원 공제로 봅니다.
9월 재산세 납부기간과 겹쳐서 놓치기 쉽습니다. 재산세는 고지서가 와서 알게 되지만, 종부세 신고는 본인이 대상인지부터 판단해야 합니다.
| 날짜 | 무엇 | 근거 |
|---|---|---|
| 6월 1일 (월) | 과세기준일 — 이날 소유 기준으로 전부 판단 | 재산세와 같음 |
| 9월 16일 (수) ~ 30일 (수) | 합산배제 신고 · 특례 신청 | 종부세법 제8조 · 제10조의2 |
| 12월 1일 (화) ~ 15일 (화) | 고지 세액 납부, 또는 직접 신고납부 | 종부세법 제16조 |
추석 연휴(9월 24~27일)가 신고 기간 한가운데 끼어 있습니다. 마감인 9월 30일은 연휴 뒤 수요일이라 기한이 늦춰지지 않습니다. 실제로 쓸 수 있는 평일은 9월 16~23일과 28~30일입니다.
| 무엇을 | 누가 | 안 내면 |
|---|---|---|
| 합산배제 신고 | 등록 임대주택, 사원용주택 등을 가진 사람 | 그 주택이 과세표준에 합산된 채 고지 |
| 1세대 1주택 특례 신청 | 일시적 2주택 · 상속주택 · 지방 저가주택 때문에 2주택이 된 사람 | 다주택자로 보고 12억 공제 · 세액공제 없이 고지 |
| 공동명의 1주택자 특례 신청 | 부부가 한 채를 공동으로 가진 사람 중 원하는 경우 | 부부 각자 9억 공제로 고지 (이것이 기본값) |
세 번째는 성격이 다릅니다. 앞의 둘은 해당하면 신청하는 것이 거의 항상 이득이지만, 공동명의 특례는 신청하는 편이 오히려 불리한 사람도 있습니다. 아래에서 따로 봅니다.
이 밖에 다주택자가 상속주택 등을 세율 적용 시 주택 수에서 빼 달라고 신청하는 것도 같은 기간입니다. 국세청은 상속주택, 소형 신축주택, 지방 준공 후 미분양주택, 인구감소지역 주택 등을 대상으로 안내하고 있으며, 면적 · 가격 · 취득 시기 요건이 각각 붙습니다.
종부세법은 세 가지 경우 두 채를 가져도 1세대 1주택자로 봅니다(제8조 제4항). 대신 신청해야 적용됩니다(제8조 제5항). 요건은 시행령 제4조의2에 있습니다.
| 경우 | 요건 (과세기준일 6월 1일 기준) |
|---|---|
| 일시적 2주택 | 이사 등으로 새 집을 먼저 샀고, 새 집 취득일부터 3년이 지나지 않음 |
| 상속주택 | 다음 중 하나 — 상속개시일부터 5년 이내 / 지분율 40% 이하 / 지분만큼의 공시가격이 6억원 이하(수도권 밖은 3억원) |
| 지방 저가주택 | 공시가격 4억원 이하이고, 수도권 밖의 광역시 · 특별자치시가 아닌 지역, 수도권 밖 광역시의 군, 세종시의 읍 · 면 등에 있음 |
지방 저가주택에는 서울을 뺀 수도권 가운데 인구감소지역이면서 접경지역인 곳 중 부령으로 정한 지역도 포함됩니다. 내 집 주소가 해당하는지는 신청 전에 세무서에 확인하는 것이 안전합니다.
부부가 한 채를 공동으로 가지면 기본값은 각자 9억원씩, 합쳐 18억원을 공제받는 방식입니다. 특례를 신청하면 부부 중 한 사람을 납세의무자로 삼아 1세대 1주택자처럼 계산합니다. 국세청 안내에 따르면 누가 납세의무자가 될지는 지분율과 무관하게 부부가 합의로 정합니다.
| 구분 | 특례 신청 안 함 (기본) | 특례 신청 |
|---|---|---|
| 공제 | 부부 각 9억원 | 한 사람 12억원 |
| 고령자 세액공제 | 없음 | 60세 20% · 65세 30% · 70세 이상 40% |
| 장기보유 세액공제 | 없음 | 5년 20% · 10년 40% · 15년 이상 50% |
| 세액공제 한도 | — | 두 공제 합산 80% |
나이와 보유기간은 합의로 정한 납세의무자를 기준으로 봅니다. 부부 중 나이가 많은 쪽을 정하면 고령자 공제율이 달라질 수 있습니다.
주택분 공정시장가액비율 60%를 넣어 과세표준을 계산하면 이렇습니다. 지분은 반반, 다른 주택은 없다고 가정했습니다. 세액이 아니라 과세표준입니다.
| 공시가격 합계 | 신청 안 함 (각 9억 공제) | 특례 신청 (12억 공제) |
|---|---|---|
| 15억원 | 0원 | 1.8억원 |
| 18억원 | 0원 | 3.6억원 |
| 20억원 | 1.2억원 | 4.8억원 |
| 24억원 | 3.6억원 | 7.2억원 |
| 30억원 | 7.2억원 | 10.8억원 |
공시가격 합계가 18억원 이하면 신청하지 않을 때 종부세 과세표준이 0입니다. 18억원을 넘어도 신청하지 않는 쪽의 과세표준이 늘 3.6억원 작습니다(공제 차이 6억원 × 60%).
그런데도 특례가 유리해질 수 있는 이유는 하나, 세액에서 최대 80%를 깎는 세액공제 때문입니다. 과세표준이 두 배라도 세액의 절반 이상이 빠지면 결과가 뒤집힐 수 있습니다. 반대로 납세의무자가 60세 미만이고 보유 5년 미만이면 세액공제가 0이어서 특례를 신청할 이유가 없습니다.
여기서 "변동"은 생각보다 자주 생깁니다. 그해에 임대주택을 팔았거나, 새로 한 채를 샀거나, 상속을 받았다면 작년 신고 내용이 올해와 맞지 않습니다. 작년에 했으니 끝났다고 넘기기 전에 6월 1일 기준 보유 현황이 작년과 같은지 먼저 봅니다.
9월 30일을 넘겼다고 특례가 사라지지는 않습니다. 종부세는 고지 방식이 기본이지만, 납세자가 12월 1일부터 15일까지 직접 신고납부할 수 있습니다(제16조 제3항). 이렇게 신고하면 세무서가 고지한 세액은 없었던 것으로 봅니다.
국세청도 9월에 신고 · 신청하지 못한 경우 12월 정기신고 기간에 신고 · 신청할 수 있다고 안내합니다. 차이는 수고입니다.
| 9월에 신청 | 12월에 직접 신고 | |
|---|---|---|
| 고지서 | 특례가 반영된 세액으로 온다 | 반영 안 된 세액으로 온다 |
| 세액 계산 | 세무서가 한다 | 본인이 과세표준과 세액을 계산해 신고 |
| 기한 | 9월 30일 | 12월 15일 (신고와 납부 모두) |
12월 15일까지도 놓치면 고지된 세액대로 내게 되고, 그 뒤에 바로잡으려면 별도의 절차를 세무서와 알아봐야 합니다. 해당한다면 9월에 끝내는 편이 가장 적게 일합니다.
정부가 8월 3일 발표하고 9월 1일 국무회의에서 확정한 세제개편안(정부안)에는 거주하는 1세대 1주택의 기본공제를 14억원으로 올리고 공정시장가액비율을 높이는 종부세 개편이 들어 있습니다. 8월 3일 발표 때 있던 비거주 1주택 9억원 안은 9월 1일 정부안에서 12억원 현행 유지로 수정됐습니다. 적용 시기는 2027년 1월 1일 이후 납세의무 성립분부터이고, 국회 심사를 거쳐야 확정됩니다. 개편안 전체는 2026년 세제개편안 정리에 있습니다.
올해 6월 1일 기준으로 나오는 2026년 12월 고지분은 현행 기준(1세대 1주택 12억원 · 인별 9억원, 공정시장가액비율 60%)으로 계산됩니다. 개편안 때문에 올해 9월 신고를 미룰 이유는 없습니다.
종부세와 재산세를 누가 내는지, 왜 6월 1일이 기준인지는 재산세와 종부세 — 6월 1일이 1년치를 가른다에, 같은 기간에 내는 재산세 2기분과 분납은 9월 재산세 — 7월에 냈는데 왜 또 오나에 정리해 두었다. 집을 살 때 내는 세금은 2026년 취득세 감면에 있다. 부동산 제도 전반은 부동산 정리에서 볼 수 있다.
이 글은 세무 자문이 아니다. 합산배제 임대주택과 각 특례에는 여기 적지 않은 세부 요건이 더 있고, 법인 · 다주택 · 지분 구조에 따라 계산이 달라진다. 근거는 종합부동산세법(2026년 1월 1일 시행본) 제8조 · 제9조 · 제10조의2 · 제16조와 같은 법 시행령 제4조의2 · 제5조의2, 국세청 안내다. 실제 적용 여부는 국세청 홈택스와 관할 세무서에서 확인해야 한다.